北京今年三批集中供地合計攬金約1900億，“控地價”效果明顯，京投成“最大贏家”

　　原標題：北京今年三批集中供地合計攬金約1900億，“控地價”效果明顯
　　12月27日，北京第三批集中供地隨著房山地塊的成交正式收官。此次北京合計供應12宗住宅用地，有10宗順利出讓，另有2宗流拍，總成交規劃建筑面積約90.98萬平方米，總成交金額約276.83億元。
　　綜合來看，10宗成交地塊中有7宗以底價成交，

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僅1宗競價“觸頂”、2宗以低溢價成交。業內人士指出，從北京第三批次土拍結果來看，房企依然在積極進軍北京市場，但是拿地結構和思路發生了明顯轉變，顯現出由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”的趨勢。
　　至此，北京本年度集中供地計劃已全部結束。據中指研究院統計，北京2021年三輪集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規劃建筑面積598.33萬平方米；土地出讓金1899.94億元，較上一年同比增長9.35%。

　　12月27日，隨著房山地塊的成交，北京第三批集中供地正式收官。
　　勁松地塊“爆冷”，房山地塊“最搶手”
　　北京第三批集中供地“繼續退燒”的整體基調，從12月23日的網上報名情況就可看出——1宗無人問津、7宗僅獲1家房企主體報名，余下4宗獲2家以上房企主體報名，可進行現場競拍。
　　12月24日下午，網上競價階段結束。上述7宗地塊不出意料地以底價成交，其中此前被看好的朝陽勁松街道地塊雖獲2家房企主體報名，卻只有一家現身，最終也以底價約11.4億元成交，競得人為葛洲壩。
　　出讓文件顯示，朝陽勁松街道地塊用地性質為F2公建混合住宅用地，建設用地面積1.25萬平方米，規劃建筑面積不大于4.01萬平方米，容積率為3.2，地塊銷售指導價為10.66萬/平方米。該地塊所處地理位置優越，位于東三環至四環之間，周邊配套建設成熟，靠近九龍山、合生匯商圈。但值得注意的是，根據地塊出讓文件，該宗地塊將全部實行“現房銷售”，

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對于房企的資金周轉將是不小的考驗。
　　北京本場土拍的“意外”還不止這一出。據悉，因無人提交線下競買申請書，原計劃在12月27日現場競拍的門頭溝永定鎮2宗地塊，也于12月24日當日直接線上決定競得人，

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金茂、金地以14.84億元、11.68億元分食。
　　最終，此次進入線下競買的只有房山區拱辰街道地塊。12月27日上午，該地塊線下競價“拉鋸戰”上演，中建一局與龍湖進行最后“角力”，最終中建一局以“觸頂價”約18.63億元摘得地塊，溢價率15%，該地塊也成為本批次土拍中溢價率最高的一宗。
　　與之對比明顯的是朝陽區管莊鄉GZGJC-02地塊，該地塊經歷兩次出讓，依然無企業報名，最終流拍。另一宗流拍地塊——豐臺區王佐鎮青龍湖C地塊，據官方消息，是因參加競買的企業經核實不具有房地產開發資質，

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不符合競買資格，所以遭遇流拍。
　　京投成第三批拍地“最大贏家”，175億包攬3宗地
　　在北京此次集中土拍中，

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不得不提的是京投的“大手筆”動作——以約175.3億元拿下朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目三宗地塊。作為該項目的一級土地開發企業，且以開發TOD項目為主業務，京投的拿地顯得“順理成章”。
　　具體從地塊信息來看，上述3宗地塊中1101-A002-3地塊成交價最高，為70.7億元，

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銷售指導價定為8.6萬元/平方米；1101-A002-1、1101-A003-1地塊以56.1億元成交，銷售指導價定為8.1萬元/平方米，該地塊內需配建2萬平方米的保障性租賃住房；1101-A002-2、1101-A003-2地塊成交價約48.5億元，銷售指導價定為8.6萬元/平方米。
　　值得一提的是，上述1101-A002-3地塊為“地鐵上蓋”項目，且首次采用“期地”出讓模式。對此，中指研究院土地事業部負責人張凱認為，“由于地塊兩年內不能進行項目開發建設，所以對競得方的財務成本要求更高；同時由于是地鐵上蓋，項目施工難度更大、建設成本也相應更高。但是競得方在項目入市時可以享受到地塊周邊配套完善的紅利，對于財務成本低、建設成本管控強的房企，可以預期更大的利潤空間。”
　　在地塊開發方面，合碩地產機構首席分析師郭毅認為，上述三宗地塊的開發周期要相對慢一些，摘地企業未來需要跟地鐵施工方去相互協調，統籌協作，“如果能夠更盡快去完成場站的建設，或者更早了解到場站建設的規劃條件，那么可能對于這三塊地的上市周期和總體開發效率有明顯提升。”
　　多重因素影響下，最終京投拿下了上述3宗地塊。“京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發建設，對政府和建設單位都是雙贏。”中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛對此評價道。
　　三輪供地成交約1900億，房企拿地趨于剛需、穩健
　　在業內人士看來，就第三批集中供地情況而言，不論是政府方面對于供應計劃的調整，還是房企方面在拿地策略及心態上的變化，雙方的配合都更加地默契。
　　具體從北京本批次成交情況來看，張曉飛認為，房企依然在積極進軍北京市場，但是拿地結構和思路發生了明顯轉變，“從第一批次土拍市場一片大好，到第二批次的集體遇冷重新審視之后，第三批次土拍拿地結構由‘高周轉、快銷’轉向‘剛需、穩健’。”
　　至此，北京本年度集中供地計劃已全部結束。據中指研究院的統計，北京2021年三輪集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交規劃建筑面積598.33萬平方米；土地出讓金1899.94億元，較上一年同比增長9.35%。
　　縱觀北京三輪集中供地，熱度差異較大，第一輪火熱，后面兩輪明顯退燒。
　　整體來看，“三次出讓表現比較明顯的變化是拿地企業的態度。第一批次火熱之后，第二批次民營企業基本‘躺平’，第三批次依舊在觀望狀態，其原因主要是受自有資金影響難以出手拿地。”張曉飛評價道。
　　而從最終的拿地企業來看，央企國企成為市場主力。中原地產首席分析師張大偉表示，今年參與競拍并成功拿地的企業，7成為央企國企，民企占比約3成。
　　值得關注的是，在“一地一策、房地聯動”之下，北京集中供地的所有掛牌地塊均設定“地價上限”，土地成交價格得到全面控制。
　　“2021年北京全年集中掛牌出讓的83宗地塊中，地價上限溢價率最高為25%，最低僅2.5%，上限溢價率普遍在5%-10%左右，平均溢價率僅10.14%。最終掛牌土地成交平均溢價率僅為5.6%，2020年則為14.4%，控價效果非常明顯。”張大偉如是說。
　　新京報記者饒舒瑋攝影饒舒瑋

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